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母公司接盘、子公司转型。
中房报记者 李叶丨北京报道
又一家国资背景上市房企选择了战略性撤退房地产行业。
3月15日晚间，京投发展的一纸公告引发关注：公司拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东北京市基础设施投资有限公司（以下简称“京投公司”）。根据京投发展初步研究和测算，本事项预计构成重大资产重组、构成关联交易。
“本事项尚处于筹划阶段，交易具体范围、价格等要素均未最终确定，交易双方尚未签署任何协议，交易方案仍需进一步论证和沟通协商。”京投发展表示，上述事项如能顺利完成，公司营业收入、总资产规模将有所下降，预计将改善公司资产负债率，优化资产结构。
3月16日，中国房地产报记者就上述公告致电京投发展投资者热线，工作人员表示，交易达成后，京投发展将不再从事地产开发业务。不过，转型方向目前还在进行一步商议中，详细进展以官方公告为准。
展开剩余80%同时，有京投发展内部人士表示，京投发展不是退出房地产开发，而是交易达成后由大股东京投公司继续做房地产开发，“京投公司综合实力更强，将更好地发展业务，为消费者提供更优质的服务。”
资本市场对此次交易持正向反馈。3月16日，京投发展开盘即触及涨停，截至当日收盘，京投发展报9.64元/股，较前一日涨10.05%。
值得一提的是，今年以来，京投发展股价累计涨幅已经翻倍。在公告发布前的3月11日至3月13日，京投发展连续3个交易日收盘价格涨幅偏离值累计超过20%。
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“自救式重组”
“这是典型的‘国企自救式重组’，而非简单的退出房地产。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜在接受中国房地产报记者采访时表示。
柏文喜分析，从交易结构看，京投发展将房地产业务转让给控股股东京投公司，采用现金支付方式，这实际上是资产在国资体系内部的腾挪。京投发展保留了上市公司壳资源，而京投公司作为北京市基础设施投资平台，具备更强的融资能力和政府资源，能够更好地承接和运营这些地产项目。
记者注意到，京投公司作为北京轨道交通领域的核心国企，是一艘名副其实的“国资航母”。数据显示，截至2025年9月30日，京投公司总资产达9553.45亿元，净资产3287.61亿元；2025年前三季度实现净利润20.63亿元 。
作为京投公司旗下市场化房地产二级开发的唯一平台，京投发展曾是中国TOD（以公共交通为导向的开发）轨道物业的开拓者。自2011年推出首个TOD项目以来，其在北京市场先后开发了西华府、公园悦府、琨御府、岚山、北熙区等近20个项目，总开发规模超过500万平方米 。
截至2025年中期，京投发展资产总额598.34亿元。公司资产总额中，存货余额434.91亿元，占资产总额的72.69%，公司存货主要包括北京地区轨道物业等项目。公司负债总额541.76亿元，较期初增加12.60亿元。
值得一提的是，京投发展对大股东的依赖颇重。截至2025年6月30日，公司向京投公司借款本息余额为326.98亿元，占负债总额的60.36%，资产负债率90.54%。
因此，在柏文喜看来，此次京投发展与京投公司交易的核心逻辑在于风险隔离与估值修复。他表示，这种“母公司接盘、子公司转型”的模式，在当前的地产行业具有代表性——既避免了一些风险，又保全了上市公司的融资功能。同时，京投发展强调由大股东继续做开发，这表明业务实质并未消失，只是运营主体转移，未来可能存在代建管理、品牌输出等轻资产合作空间。
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能否抓住转型机遇？
京投发展的“退房”并非孤例。
自2024年以来，A股市场掀起一波国资房企的“退房潮”。中交地产以1元价格将地产业务转让给母公司中交房地产集团；*ST南置同样以1元向电建地产剥离开发资产，转而聚焦商业运营等轻资产业务。
尽管市场各方对此次交易多数持积极态度，但仍有尖锐问题浮出水面：在剥离房地产开发这一核心主业后，京投发展未来靠什么发展？
根据年报数据，2024年度，京投发展实现营业收入14.16亿元，其中房地产行业收入13.37亿元，服务及其他收入仅0.79亿元。经粗略计算，公司地产开发业务对总营业收入的贡献占比高达94%。
这意味着，在剥离房地产业务后，京投发展的总资产规模和营业收入或将下滑。目前，京投发展并未披露剥离地产业务后上市公司的战略转型方向，也成为市场关心的核心问题。
对此，柏文喜坦言，从收入结构看，京投发展剥离占营业收入94%的房地产业务后，剩余收入规模仅约0.79亿元，主要来自物业租赁、代建管理等边缘业务，盈利能力弱。若仅保留现金储备，公司有可能沦为“空壳”，面临一定风险。但京投发展的转型并非无的放矢。作为京投公司旗下唯一上市平台，其未来核心盈利点可能聚焦三个方向：
一是TOD综合开发的轻资产运营。 京投发展在轨道交通车辆段上盖开发领域具有独特优势（如北京琨御府、公园悦府等项目），剥离重资产后，可转向TOD项目的规划设计、代建管理、运营服务，输出"轨道+物业"的专业能力。
二是城市更新与存量资产运营。 依托大股东在北京基础设施领域的资源，参与老旧小区改造、商业资产运营等政策性业务，获取稳定现金流。
三是向产业投资平台转型。 参考诸多房企转型路径，利用现金储备和上市平台优势，投资新基建、康养产业、科技园区等赛道，实现从"开发商"到"运营商+投资人"的转变。
“此次‘退房’是京投发展在地产寒冬中的求生策略，长期前景取决于大股东的资源注入力度及上市公司的转型执行力。” 柏文喜直言，关键在于转型速度与资产注入预期。 若京投公司能在短期内将优质资产（如基础设施REITs、新能源、智慧城市等）注入上市公司，京投发展有望实现“脱胎换骨”；若转型迟缓，仅靠现金理财度日，会沦为“市场弃子”。
而对于京投发展而言，摆脱地产业务后能否抓住转型机遇“轻装上阵”，值得市场持续关注。
值班编委：苏志勇
责任编辑：马琳 温红妹
审读：戴士潮
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